今回は不動産投資についてのマニュアルです。

第1回目目は、このサイトで紹介しているFXやアフィリエイトと比較した時のメリット、デメリットと、実際に不動産投資を行った場合の収益シュミレーションをして行きます。

定職があるのであれば、不動産投資は最も再現性が高い不労所得

僕の場合はアフィリエイトでまとまった報酬を作り、そのお金でFX、暗合通貨投資などを行って資産を増やしてきました。

ただ、アフィリエイトに関しては最初の数年はまるで生活出来るレベルほ給料などありませんでしたし、サラリーマンに負けないくらいの作業量をこなしていました。

ですからアフィリエイトに関しては不労所得といってもある初期段階においてはまとまった作業量が確実に必要になります。

難易度
労働時間
初期費用
安定性
アフィリエイト
高い 長い 1万円程度 普通
FX
やや高い やや長い 10万円程度 低い
仮想通貨投資
普通 やや短い 10万円程度 低い
不動産投資
低い 短い 数千万円 高い

また、FXや暗合通貨投資に関して言えば、年単位で見ればプラスにはなっているものの、月単位でみればマイナスの月もありますし、損するリスクというのは常に抱えています。

それに引き替え不動産の場合は、1度物件を取得してしまえば基本的には安定的に報酬が入ってきますし、管理会社に管理を任せてしまえばオーナー業務を全て代行してくれます。

つまり、不動産投資というのは、不確定要素が最も少なく、さらに手間が掛からないというメリットがあるのです。

実際に管理人も毎月25万円、不動産からの収入があります。

この収入を得る為に必要な労力というのはほぼ0ですし、基本的には誰でもまともな不動産屋から物件を購入し、まともな管理会社任せておけば、投資資金の5%~10%を得る事が出来ますし20%を超える利回りという物件も少なくありません。

利回りと言われると馴染みのない言葉かもしれませんが、仮に1億円分の物件を所有していたとして利回り5%~10%ならば、年間500万円~1000万円は何もせずに懐に入ってくるということです。

とはいえ皆さん頭の中でこんな風に考えるのではないでしょうか?『そもそも1億円なんて金はないし、そんな金があったらこんなサイト見てない』

ごもっともです。資産1億というのは日本人の1%以下の数字ですし、さらに不動産に1億円資金を入れられる人となるとさらにその割合は限られてきます。

しかし、不動産投資場合、サラリーマンであれば年収にもよりますが、1億程度のお金を銀行から借りる事出来ます。

銀行借り入れの目安
年収300万以下
正直かなり条件が良い物件を購入する為ローンでない限りローンを組む事自体難しい属性です。ただし土地の評価額、物件評価が高い場合は数千万円程度であれば借り入れの可能性はあります
年収400万以上
年収以外にも、年齢、勤め先。さらに購入希望の物件の条件にもよりますが、5000万程度までのの借り入れであれば比較的ローンを組める可能性が高いです
年収600万以上
年収以外にも、年齢、勤め先。さらに購入希望の物件の条件にもよりますが、1億程度までのの借り入れであれば比較的ローンを組める可能性が高いです

これが不動産投資の最大のメリットです。『株をやりたい』『FXをやりたい』『アフィリエイトをやりたい』こういう理由でいくら借り入れをお願いしても銀行は1円もかしてはくれません。

しかし、不動産投資の場合は土地と物件という価値の担保があるため、比較的簡単に大きなお金を借りる事が出来るのです。

大きな借金は怖いと思うのは当然ですが、銀行が融資をするという事は、事業が成り立つと判断しているという事に他なりません。ですから不動産投資というのは社会的に見ても非常に安定的で再現性がある投資なのです。

年収400万のサラリーマンが1億円で不動産投資をした場合

では仮に1億円銀行から借りて不動産投資をした場合どのくらいの収益が得られるのか?という部分をシュミレーショションしてみましょう(返済期間30年、年利2%)

実質利回りは各物件の平均的な相場、新築マンション5% 都内中古マンション10% 地方中古マンション15%の3タイプで計算します。

(実質利回りとは年間の家賃収入から諸経費(管理費や固定資産税など)を差し引いたものを、物件価格に購入時の諸経費(登録免許税など)を足したもので割った数字)

実質利回り
月々の家賃収入
月々の返済額
(年利2%)
利益
(月あたり)
利益
(完済時)
5%
+41万6666円 -34万5120円 7万1546円 2575万6560円
10%
+83万3333円 -34万5120円 48万8213円 1億7575万6680円
15%
+125万円 -34万5120円 90万4880円 3億2575万6800円

上記のシュミレーションは30年という長期運用になるため、戸建ての場合は間で建物自体の立て替えが必要なケース、マンション等でも内装のリフォーム等が必要になる事も考えられますし、家賃が低下する可能性があるため参考程度ですが、インカムゲイン(家賃収入)だけでこれだけの利益が出るのです。

さらに30年後のローン完済時には無借金の土地と建物が残ります。

こんなに上手く行くはずが無い!!と殆どの人が思うかもしれません。

しかし、現在の日本においては定職に就いているサラリーマンが金利2%前後で1億円のローンを組むという事はそれほど難しい事でありません。

何の利益も生まないマイホームに銀行は年利0.5%35年でお金を貸すんですから、考えてみたら何も不思議な事はないですよね?

そして、上記の例で月々48万円の利益を生み出す、実質利回り10%というのは新築マンションではなかなか難しい数字ではありますが、中古マンションであれば十分可能な数字。というか平均的な数字です。

ですから不動産投資というのは銀行から低金利で融資を受けられるサラリーマンであれば最も再現性が高い不労所得が不動産投資なのです。

借金という精神的なリスクや負担はあるものの、年1000万程度の不労所得を得るならば最も堅実で、再現性が高い方法です。

さらに不動産投資には大きなメリットが4つある

少ない元手で、安定期な資産(不動産)築く事が出来るというのが大きなメリットですが、不動産投資には他にも大きなメリットがいくつかああります。

  1. インフレ対策
  2. 生命保険効果
  3. 節税効果
  4. 老後の安定収入

インフレ対策

政府の目標インフレ率は2%つまり現金で銀行に預けているとお金の価値が2%下落し、損をするという事です。これを防ぐには現物資産を持つ以外対策ありません(金とか不動産とか)

これを話すと『日本はデフレなんじゃないの?』という人がいますが『製造コストが落ちた』ことによって価格が下落している製品は確かにありますが、本質的には物の値段というのは確実に上昇しています。

物価の推移

1960年代
(高度成長期)
1980年代
(バブル期)
2010年代
(不況期)
都営バス
30円 160円 200円
タクシー
170円 470円 710円
瓶ビール
140円 285円 380円
少年ジャンプ
90円 170円 250円
初任給(銀行)
5万2000円 14万6000円 21万円
1K賃貸(都内平均)
1万2500円 4万3800円 9万3800円
1K販売価格(都内平均)
500万円 2100万円 2300万円

バブル期などは一部もの凄い物価の上昇がありましたが(銀座の土地など)それでも全体的に見れば今よりもお金の価値が低い状況にあったのです。

世界的な物価上昇スピードと比較するとインフレ率が低い為、政府は『デフレデフレ』と煽っていますが、冷静に現実を見れば、確実に物価というのは上昇し、お金の価値という下落しているのです。

そして、日本には1000兆円以上の借金がありますから、いつか大規模なインフレを起こさなければ返済不可能な額です。

こんな時代において銀行にお金を預けておけば安心!なんて言うのはなんの根拠もない迷信であり、現物資産を持つ事が重要なのです。不動産も現物資産の代表格でありインフレにも対応出来る資産です。

生命保険以上の効果

不動産投資物件を購入時にローンを組んだ場合『団信信用生命保険』に加入します。この保険は死亡時、もしくは今後就労が不可になるような障害を負った場合にはローンの支払が免責されるという物です。

これによって何かあった場合にはローンがない物件が家族に残され、家賃収入がまるまる手元に残る事になります。

生命保険の場合は何か無い場合にはただお金を払うだけですが、不動産の場合は家賃収入を受け取りながら、万が一の事態に備える事が出来ます。

原価償却による節税効果

『不動産投資で儲けが出れば税金が増える』と考えている人が殆どですが、不動産投資は合法的に最も多くの金額を節税出来る方法の1つです。

その理由が原価償却というキーワードにあります。

原価償却とは

例えば1200万の不動産があったとしましょう。200万円が土地、1000万円が建物の価値だとします。木造建築だと法定耐用年数が22年なので、もしこの不動産が築12年だとしたら、残り10年間で建物1000万円は価値がゼロになります。

その場合は1000万円の建物分が10年で無価値になる(帳簿場)ので年間の償却額が100万円経費として計上出来ます。つまりこの償却額が収入額(家賃)を上回れば、帳簿場は赤字経営となり、税金が発生しないばかりか、サラリーマン等の給与と合算して大幅な節税を受ける事が出来るのです。

実際管理人が不動産を始めた1番の要因もこれです。

節税の為に車を買ったりしても、結局それがお金を生み出す事は無い為、意味がありません。特に管理人の所得の殆どが経費のかからないアフィリエイト報酬なので4割程度税金でもっていかれてなかなかキャッシュが貯まりません。

それに引き替え不動産投資の場合は原価償却を上手く使えば税金を抑えながら資産を増やして行く事が可能です。

老後の安定収入

『老後は年金があるかたら大丈夫』なんて考えている人も少なくありません。普通に考えれば年金のシステムなんて最初から破綻していますし、現在の水準維持して受け取れるなんて未来は来ないと考えるのが普通でしょう。ただ100歩譲って現在の水準で年金が受け取れたとしても、長寿化が進んでている現在においては、年金だけでの生活は難しくなっています。

例えば60歳の夫と58歳の妻の生態で夫が平均余命である83歳でなくなるまでの夫婦の生活費を計算すると約7450万円です。

その後、妻1人分の生活費をおおよそ7割として女性の平均88歳で、なくなるまでの7年間で1600万円の必要になります。

合計約9000万円です。ですが、現在の水準で計算して年金の受取額は夫婦で23万。妻が亡くなるまでの総年金受給額は6000万です。

現在の水準ですら3000万円の不足金が発生します。そして今後はさらに長寿化が進みますし、そもそも論として年金システムは崩壊して、一生働かなければ生きていけない社会に突入します。

その時に不動産投資による収入があれば、ある程度の生活は担保されますし、不動産投資というのは不労所得的な要素も大きく歳をとっても続ける事の出来る現金獲得手段です。

ですから、老後の安定と言う意味でも不動産投資というのは大きなメリットがあるのです。

不動産投資のメリットまとめ

ここまで長い記事にお付き合い頂きありがとうございました。不動産投資のメリットについて解説してきましたが、まとめを終わって思う事。それは『サラリーマンが不労所得を得てリタイアを目指すなら不動産投資がベスト』という事です。

ただし、よほどのお金持ちでない限り不動産投資にはローンが必須です。

ですからそれに伴うリスクというはしっかりに認識しておく必要があります。

実際不動産投資には『自然災害』『業者倒産』『不動産価格下落』『ローン金利上昇』『家賃下落』『滞納』等のリスク要因があります。

これらのリスクを理解せず、ローンを組んで投資をするというのは自殺行為以外の何者でもありません。ですから次の記事では不動産投資のリスクについて解説を行って行きます。

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